La redditività dell’investimento immobiliare a Londra è un argomento che l’ investitore si pone in fase di valutazione e analisi.

Prima di entrare nello specifico bisogna innanzitutto definire il concetto si redditività, che si basa su due fattori principali : il ROI e il ROE.

-Definizioni :

Per ROI (Return on Investment) si intende l’indice di redditività del capitale investito totale, segnalando l’efficienza della gestione. Per ROE ( Return on Equity) si intende l’indice di redditività del capitale investito, come mezzi propri. La precisazione e la definizione dei due indici risulta di fondamentale importanza  sotto l’ottica della razionalizzazione del capitale e l’ottimizzazione dell’investimento.

La condizione su cui si basa l’analisi della redditività è che l’immobile acquistato venga posto in locazione secondo contratti standard di locazione, quindi non secondo lo short let ovvero le locazioni breve periodo. Fermo restando la condizione sulla quale si svolge l’analisi , la redditività derivante dall’investimento (ROI) immobiliare effettuata a Londra si attesta in una forbice di valori tra il 3,8% e il 4,5%. Tali valori potrebbero non risultare eccezionali se visti solamente come valori intrinsechi, ma vi sono altri aspetti che rendono l’investimento immobiliare a Londra interessante.

Gli aspetti si possono ricondurre ai seguenti :

1. Rivalutazione dell ‘asset immobiliare acquistato ;

2. Differenziazione indiretta del portafoglio finanziario, attraverso l’acquisto immobiliare effettuato in sterline (GBP) ;

3. Flessibilità dei contratti di locazione, con durata minima di 1 anno ;

4. Procedure di evizione eseguibili, in caso di insolvenza del conduttore, nell’arco temporale di tre mesi ;

5. Limitazioni del conduttore nell’apportare modifiche all’immobile.

Inerentemente al ROE ovvero Return on Equity si può massimizzare la redditività attraverso l’uso della leva finanziaria. In Regno Unito non è necessario come condizione di partenza né essere residenti né generare redditi nel paese per poter accedere alla leva finanziaria; su quest’ultima l’argomento diventa interessante sotto diversi punti di vista. Infatti si può accedere a diversi mutui ipotecari dedicati, che prendono il nome di buy-to-let.

-Lo strumento finanziario :

I mutui buy-to-let vengono approvati ed erogati dagli istituti di credito tenendo conto in primis della redditività intrinseca dell’immobile, ovvero valutando la sostenibilità dell’operazione. Successivamente si può optare per due tipologie di mutuo e sono le seguenti :

• buy-to-let con rimborso quota Capitale (C) + Interessi (I) ;

• buy-to-let con rimborso solo quota Interessi (I).

A secondo della tipologia di mutuo che si decide di optare il ROE assume diversi valori, in quanto ci si ritroverà ad avere un risultato netto diverso, se si decide di rimborsare anche la quota capitale oppure no.

Nel caso si volesse optare per un mutuo con rimborso della sola quota interessi, la quota relativa al capitale andrà rimborsata alla fine della durata del mutuo, con la possibilità comunque di essere nuovamente rifinanziata in seguito. Questo permette all’investitore di indirizzare l’ equity sostituito dalla banca, in altre tipologie di investimento.

Qui di seguito illustriamo un esempio di redditività di investimento immobiliare pari a £350.000,00 in zona 3, accedendo ad un mutuo del 50 % del valore dell’investimento, ovvero LTV 50 % ( loan to value).

• importo del mutuo in esempio £ 175.000,00
• I = interessi
• C= capitale

Come precedentemente menzionato l’investimento immobiliare oltre che analizzato sotto l’ottica della sua redditività diretta va, in linea più generale, valutato tenendo conto dei cinque aspetti elencati e sopratutto sul primo, ovvero la rivalutazione dell’ asset immobiliare in una prospettiva più a lungo termine dell’investimento effettuato.

Tutta la regolamentazione dei mutui buy-to-let può essere consultata sul sito : http://www.bankofengland.co.uk/prudential-regulation/publication/2016/underwriting-standards-for-buy-to-let-mortgage-contracts

Un altro argomento da affrontare, quando si vuole effettuare un acquisto immobiliare a Londra o in Inghilterra,  è l’ applicabilità dell’ imposta di registro nel caso si effettua un acquisto immobiliare multiplo.

Avendo analizzato negli articoli precedenti la stamp duty e i suoi scaglioni di imposta, dobbiamo ricordare che si tratta di un’imposta progressiva. Per imposta progressiva per scaglioni significa che, ogni classe imponibile viene divisa in diversi scaglioni, ognuno dei quali viene fatto corrispondere ad una aliquota crescente al crescere degli scaglioni.

Il principio di progressività delle imposte in U.K, come in altri paesi del mondo, si collega e viene applicato al principio di utilità crescente della ricchezza. Per non soffermarci sulla genesi economica dell’imposta stessa che potrebbe risultare noiosa, si vuole invece illustrare il trattamento fiscale, quando una SPV o persona fisica acquista più di una casa o immobile a Londra o nel Regno Unito.

-Applicabilità :

Infatti in questo caso l’investitore ha la possibilità di richiedere l’applicazione di una Stamp Duty agevolata; i casi di applicabilità sono due e in determinate condizioni. Le condizioni di applicabilità in entrambi i casi sono che la transazione immobiliare avvenga tra due soggetti, ovvero una parte venditrice e una parte acquirente, e che la stessa abbia per oggetto l’acquisto immobiliare da porre in locazione o da ristrutturare per poi essere rimessi sul mercato. Stabilite le condizioni di base, vediamo i due casi di applicabilità delle agevolazioni :

-Casi: 

a) Un acquirente decide di comprare due o più unità immobiliari, ma comunque per un massimo di cinque. Poniamo per esempio, per facilità di calcolo, che si acquistano quattro unità immobiliari ad un prezzo totale di £1.500.000,00; se non venisse applicata l’agevolazione, l’acquirente pagherebbe una Stamp Duty pari a £138.750,00. Nel caso parte acquirente decida di optare per l’agevolazione, l’imposta dovuta sarà pari a £80.000,00. L’ammontare della Stamp Duty agevolata deriva dal calcolo qui illustrato :

-il valore totale della transazione diviso n 4 unità è pari a £ 375.000,00 per unità;

-l’imposta si calcola su un importo singolo di £375.000,00 che è pari a £20.000,00;

-l’importo della Stamp Duty per singola unità si moltiplica per il numero di unità acquistate, in questo caso quattro; quindi £20.000,00 * 4 unità = £ 80.000,00.

Si tratta solamente di applicare l’imposta non sull’ammontare totale della transazione, ma sull’importo della singola transazione per unità e data la progressività dell’imposta stessa ne consente un’ottimizzazione pari a £ 58.750,00. 

b) Un acquirente decide di acquistare sei o più unità immobiliari. Poniamo per esempio che parte acquirente decida di acquistare 6 unità immobiliari per un importo di £2.250.000,00, ovvero £375.000,00 per singola unità. In questo caso può essere applicata la Stamp Duty relativamente alle transazioni che hanno per oggetto gli immobili commerciali. Quindi l’applicabilità avviene secondo i seguenti scaglioni :

0%—–fino a £150.000,00

2%—–da £150.00,00 a £250.000,00

5%—–da £250.000,00 ad infinito.

Così facendo l’acquirente pagherà una Stamp Duty Tax pari a £102.000,00 anziché £ 251.000,00, realizzando così un’ottimizzazione d’imposta pari a £ 149.000,00.

-Conclusioni :

Le agevolazioni non vengono applicate in automatico, ma solo su specifica richiesta di parte acquirente. Riassumendo i casi di applicabilità sono due e sono i seguenti :

-da 2 fino a 5 immobili acquistati ci rifacciamo alla metodologia spiegata nel punto a ;

-da 6 fino ad un numero infinito di immobili acquistati ci rifacciamo a quanto esposto nel punto b.

La richiesta di applicabilità dovrà dimostrare la presenza delle condizioni di base necessarie, ovvero l’acquisto immobiliare multiplo  illustrate precedentemente. 

Tutte le informazioni posso essere consultate al sito : http://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax

Forex :

Quando vogliamo effettuare un investimento importante, quale per esempio comprare casa a Londra , dobbiamo anche considerare l’impatto che può avere la sterlina nei confronti del nostro portafoglio finanziario liquido.

Analizzando nelle ultime due settimane l’andamento della Sterlina nei confronti delle principali valute si osserva che:

a)  il cambio tra GBP e USD ha registrato il dato più basso del 1985, ovvero pari a 1.15$;

b)  il cambio tra GBP e EUR ha registrato una flessione che attesta il cambio a 1.07 EUR.

Soffermandoci su quest’ultimo, nel mese di febbraio la Sterlina veniva scambiata nei confronti dell’Euro ad un cambio che si attestava intorno a 1.20 Euro.

Le previsioni unanime stimano, che il tasso di cambio tra le due valute si attesterà a valori vicini a 1.25 EUR; conseguentemente differenziare il proprio portafoglio valutario oggi, risulta essere una scelta consequenziale.

L’acquisto di valuta può essere effettuato attraverso società specializzate, senza necessariamente pagare l’intero controvalore nell’immediato.

Infatti versando il 10 % del valore nominale, si prenota l’intero controvalore  e si blocca per 12 mesi il tasso di cambio alla data dell’operazione. 

In tal modo quando si tenta di attenuare il rischio della volatilità di cambio, quando ci si accinge a comprare casa a Londra, con date di consegna non imminenti.

La nostra società è convenzionata con una delle principali società di FOREX ( Foreign Exchange Market) presenti a Londra, che potrà assistervi guidandovi a tutti gli adempimenti necessari per compiere l’operazione di acquisto sottoponendovi dei tassi di cambio mediamente più bassi praticati dai principali istituti bancari.Per maggiori informazioni potete scrivere ai nostri recapiti o contattare direttamente il Partnership Manager di Privalgo Ltd nella persona di William Stephenson all’indirizzo e-mailwstephenson@privalgo.co.uk o consulatare il sito web : http://www.privalgo.co.uk/.

Avendo preso in considerazione nei precedenti articoli quali sono le modalità e le imposte conseguenti da considerare quando si vuole comprare casa a Londra, in questo articolo dobbiamo affrontare un argomento non molto piacevole, ma necessario per avere così una panoramica completa dal punto di vista economico, finanziario e normativo legato all’ acquisto immobiliare a Londra o in Inghilterra ; la tassa di successione in Inghilterra.

La Tassa di successione prevede un’aliquota standard e generale del 40 % sul valore NETTO dell’immobile sottoposto a successione e superiore a 325.000,00£. Quindi  :

a)fino a 325.000,00 £ non vi è alcuna applicabilità di imposta ;

b)l’aliquota si applica sul differenziale di valore imponendo 325.000,00 £ come sottraendo.

Per Valore Netto si intende il prezzo di mercato al momento della successione dedotto il sottraendo ed eventuali diritti reali di garanzia, ovvero l’ipoteca.  

Eccezioni : 

L’assoggettamento dell’ Inheritance Tax prevede alcune eccezioni che  sono le seguenti :

1.Tra coniugi o partner di unioni civili non vi è nessun assoggettamento alla tassa di successione purché il valore netto dell’immobile non sia superiore a due milioni di sterline.

2.Nel passaggio ai figli la soglia imponibile di non tassabilità sale a 475.000,00 £.

Prendiamo per esempio un asset che ha un valore di mercato di 700.000£, l’aliquota standard del 40 % viene applicata su 225.000,00£ ovvero il valore netto tra il prezzo di mercato e la soglia imponibile di non tassabilità.

Questo nel caso non vi siano garanzie reali gravanti sull’ immobile. Altrimenti come esposto precedentemente, anche le garanzie reali sono elementi sottraendi per la determinazione del valore netto.

Infatti l’investimento immobiliare coadiuvato dall’utilizzo della leva finanziaria, può presentare dei vantaggi dal punto di vista fiscale e della redditività.

Successivamente parleremo invece dell’applicabilità d’imposta sulle donazioni e spiegheremo la regola dei sette anni.

Tutte le informazioni inerenti alla determinazione e applicabilità della tassa di successione in Inghilterra, possono essere verificate e consultabili al seguente sito:http://www.gov.uk/inheritance-tax.

Un argomento da affrontare successivamente all’acquisto immobiliare a Londra, è il trattamento fiscale inerente alla futura rivendita dell’immobile stesso, ovvero l’imposta sulle plusvalenze. Nello specifico verifichiamo nel dettaglio l’applicabilità dell’imposta sulle eventuali plusvalenze di valore immobiliare realizzate.

     –  Soggetti di applicabilità 

Tale imposta va analizzata distinguendo in due categorie il soggetto passivo :

a)persona fisica non residente in Regno Unito ;

b)persona giuridica.

Applicazione

– Persona fisica :

Una persona fisica non residente in UK, con la riforma in vigore dal 01 aprile 2015, è soggetta ad un’imposta proporzionale diretta del 28 %. Tale aliquota viene applicata sul differenziale derivante tra il valore di vendita e il valore originario di acquisto includendo alcuni costi detraibili nella misura del 100 %. Va aggiunto che tale aliquota viene applicata al valore netto realizzato ma se superiore a 12.000,00 £ ; ovvero tale importo è riconosciuto come Tax Allowance.

Quindi : Vv1- (Va1 + C1 ) = Vn ; se Vn > 12.000,00 £ = 28 % sull’importo netto eccedente il tax allowance ;

se Vn < 12.000,00 £ = nessuna imposta da pagare.

*Vv1 = valore di vendita ; Va1= valore di acquisto ; Vn = valore netto ; C1= costi deducibili.

– Persona giuridica :

Per quanto riguarda il trattamento della Capital Gains Tax nei confronti di una persona giuridica il trattamento fiscale risulta essere più semplice; ovvero l’eventuale plusvalenza viene tassata ad aliquota ordinaria del 19 % e dal 1 aprile c.a. al 18 % applicata alle persone giuridiche. Per la deducibilità dei costi, vengono applicati gli stessi criteri contabili che rientrano nella gestione ordinaria dell’oggetto sociale dell’SPV.

Tale imposta risulta di fondamentale importanza quando, si prende in considerazione di effettuare un acquisto immobiliare a Londra. Successivamente parleremo della tassa di successione in Inghilterra con tutte le sue modalità di determinazione e calcolo.

Tutte le informazioni inerenti l’imposta sulle plusvalenze, sono consultabili al seguente sito : http://www.gov.uk/capital-gains-tax.

Brexit è una realtà! E’ stato l’argomento che ha tenuto in sospeso gli investitori per parecchio tempo ma non tutti. I più audaci nel corso del semestre precedente , sfruttando l’ondata di incertezza hanno trovato ottime opportunità di investimento immobiliare, sopratutto nella città di Londra.

Da venerdì scorso il Regno Unito non fa più parte dell’Unione Europea e da qualche giorno sono iniziati i negoziati. Come cambierà il mercato immobiliare? Quali saranno le conseguenze della Brexit? Per rispondere a queste domande dobbiamo innanzitutto guardare ai fatti accaduti per poter prevedere un trend, quello che in statistica prende il nome di trend perequato.

-Fatti :

La fuga dal centro finanziario dei principali player mondiali non è avvenuta, come non è avvenuto il crollo della sterlina sulle altre principali monete mondiali. La disoccupazione in Regno Unito è pari al 3,8% e nello specifico la città di Londra registra i livelli più bassi degli ultimi dieci anni .

Alcuni Fondi di Investimento europei nel bimestre precedente hanno finalizzato l’acquisizione di asset importanti nel centro di Londra e la crescita in termini di Prodotto Interno Lordo del Regno Unito nel 2019 è stato del 1,3% superando le previsioni pari al 1,2%.

Per molti investitori istituzionali l’uscita dall’Unione Europea viene vista come un’opportunità, derivante da provvedimenti governativi che il Primo Ministro ha dichiarato voler intraprendere.

Tra questi troviamo:

a) la diminuzione dell’imposta sulle persone giuridiche che passerà al 17 %;

b) innalzamento del salario minimo (già legge in vigore) ; c) deregolamentazione dei parametri imposti dall’Unione Europea in materia finanziaria.

Con l’avvio dei negoziati, Boris Johnson ha dichiarato che l’unico accordo che verrà siglato tra i due blocchi sarà quello inerente al commercio basato sul libero scambio; stessa tipologia di accordi che l’Unione Europea ha siglato con paesi come il Canada e l’Australia

Sara questo possibile? L’Unione Europea concederà tale accordo ? Le risposte a queste domande le avremo solamente alla fine dei negoziati, ma uno spunto importante può essere fornito dai dati derivanti dalla bilancia commerciale del Regno Unito :

a) Il commercio tra l’Unione Europea e il Regno Unito rappresenta il 38 % della bilancia commerciale britannica;

b) Il paese dell’Unione Europea con cui il Regno Unito ha maggiori scambi commerciali è la Germania con un valore transato nel 2019 pari a 70 miliardi di sterline in termini di merci importate dallo stesso Regno Unito;

c) La produzione industriale “ just in time” per i principali brand franco – tedeschi avviene nel Regno Unito in misura del 35 %.

-Conclusioni:

Da questi dati macro economici confermati, se ne deduce che un non accordo di libero scambio ovvero Brexit no-deal, danneggerebbe i due paesi più forti d’Europa ( Regno Unito e Germania) con ripercussioni negative sulle economie di entrambi .

Un accordo di libero scambio, molto probabile, permetterà ai rispettivi blocchi di continuare la propria funzionalità sui mercati in termini di commercio estero, ma allo stesso tempo permetterà al Regno Unito di attuare politiche di attrazione degli investimenti da parte di player mondiali, non più violando le normative che invece all’interno dell’ Unione Europea sono vietate , in quanto gli stessi divieti sono contemplati nei trattati tra i vari paesi stessi. Tutte le informazioni inerenti ai negoziati possono essere consultabili al sito :http://www.gov.uk/transition.

Per quanto concerne l’andamento del mercato immobiliare londinese, i dati relativi sono stati esposti nel precedente articolo e il trend per l’anno 2020 è positivo. Parleremo dell’andamento del mercato immobiliare londinese, relativamente al primo trimestre del 2020, alla conclusione del trimestre stesso quando i dati saranno resi ufficiali.